离婚诉讼中房屋分割
作者:南通律师刘珂    发布于:2020-01-27 21:06:10    文字:【】【】【
摘要:双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。”

离婚诉讼中关于夫妻共有房屋的价值和归属无法达成协议非常普遍,那么诉讼中如何主张房屋分割?根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二):第二十条:双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。”如果房子是一方婚前购买,婚后按揭的,则房子的所有权一般归购房人,另一方可以就婚后增值部分主张权益。婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建,离婚时未变更产权的,房屋仍归产权人所有,增值部分中属于另一方应有的份额,由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的,扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。离婚时,如一方生活困难,如离婚后没有住处,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。

一、双方均主张房屋所有权且同意竞价取得的应准许

双方在离婚时都主张房屋归自己所有,在协商不成的情况下,可以进行房屋竞价,出价高的可以得到房子,支付对方一半的房款,当然如果这时一方对得到房子的一方的履行有怀疑,或不信任,法院可以不处理房产,只处理离婚,孩子抚养权问题。等一方有支付能力,可以在婚后财产纠纷中解决。另外,竞价取得需要注意:①、采用竞价的方式需要取得双方的同意,一旦一方不同意,则就不能采取该手段。、竞价时双方需要提供相应的保证金,以防后期执行难。、在双方竞价差额不大时,法院最终还可能会根据离婚案件分割夫妻共同财产应侧重保护子女和女方权益的原则进行判决;④、竞价并非是任何情况下解决解决房产归属问题的最佳方案。竞价分割只有在当事人双方经济条件相当的情况下才会实现真正公平,如果双方经济相差悬殊竞价分割不宜采用竞价方式。

一般流程是:双方当事人各自书面出价,价高者取得房屋所有权,并在15天内向法院交纳相应数额的保证金(保证金数额为竞价数额减去剩余房屋贷款数额后的一半),并承担房屋剩余的按揭款。若价高者未在约定的时间内交纳保证金,则房屋归另一方所有,价格以另一方竞价价格为准,保证金交纳也采用上述方式。如双方均未在约定期限内交纳保证金,房屋归竞价高的一方,房屋按揭贷款由取得房屋所有权一方负担。根据约定的竞价规则,被告在规定期限内向法院缴纳了房屋竞价保证金。

二、一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿

夫妻离婚财产分割房产应当申请法院委托评估机构进行评估。由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房产评估是按房屋总值来计算。若该房屋是仅有的住房,法院是不会支持出售或拍卖房产的,因为基本的住房需求,必须得到保障,离婚时一般均等分割,分割时应按房屋的市场价(评估价)计算,而不是按购房合同金额计算,取得房屋的一方要支付对方半价。如果涉及贷款,要先将贷款部分减去。可分割部分金额=房屋现值(评估价)-未还贷款,原则上是均分,由取得房屋的一方付给另一方可分割部分金额的一半,取得房屋的一方单独偿还剩余的贷款本金及利息。

房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费,清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。普通咨询报告,每份收费300-1000;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准不超过咨询标的额的0.5%。房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收,房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累进计收:500万元以下2.5%501-2000万元2%2001-5000万元 1.5%5001-10000万元 1%10001万元以上 0.5%;实行代理的高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。房产评估费一般是由先主张的一方先交纳,如果双方能达成协议的就可以双方协商平分负担。等判决案件后由人民法院决定这个费用由谁负担。另外需要注意的是,房屋评估申请需要提交房屋评估申请书,提交的时间一般是在庭审初期或是双方就房屋价值无法达成一致意见时。房屋评估费一般由申请方预交,判决后由法官决定原被告双方各自承担的比例。一般来说根据具体情况,有两种可能,一是各承担一半,二是由败诉方承担评估费用。

三、双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

在夫妻双方都明确表示不要房产,也都不继续还贷。这种情况下,法院会将房产拍卖。不过,也需要一定的条件:1、拍卖的房屋产权要清晰,过户不会有任何问题;2、拍卖的价格比较合理,如一些房屋的起拍价仅为市场价的七成至八成,超过起拍价就可成交。3、属于合法登记的房产且手续齐全。

双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。在拍卖之前,法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价,不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限,拍卖的最高应价低于保留价的,不得成交。如第一次拍卖无人竞买,法院根据市场情况,确定再次拍卖的保留价。

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